Proyecto de hostería (hostel) en el centro de Madrid

Estamos comenzando a trabajar con dos emprendedores en un proyecto de reforma de un local para la instalación de una hostería o hostel en el centro de Madrid.

Las hosterías o hostels son un nuevo tipo de alojamiento turístico que se está empezando a abrir en Madrid durante el último año, tras la publicación del Decreto 65/2013, de 1 de agosto, por el que se regulan las hosterías (hostels) de la Comunidad de Madrid.

La Comunidad de Madrid, que tiene atribuida la competencia en materia de establecimientos turísticos, establece en la Ley de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid las distintas modalidades de alojamientos turísticos: hoteles, apartahoteles, hostales, pensiones, casas de huéspedes, etc.

Tal como indica el Decreto de regulación de los hostels, se vienen detectando “una serie de cambios en el mercado turístico, reflejo de otros tantos cambios de carácter económico y social que se plasman en la demanda de nuevos productos turísticos alternativos”.

Entre los alojamientos turísticos más solicitados actualmente aparecen las hosterías (hostels), tipo de establecimiento habitual en la mayoría de los países del entorno europeo y que presenta una modalidad hasta ahora no existente en Madrid, consistente en habitaciones de capacidad múltiple dotadas de literas, pudiendo contar, además, con habitaciones dobles o individuales.

Con el nuevo decreto de los hostels la Comunidad de Madrid pretende abrir una nueva vía a la inversión y a la creación de empresas mediante la liberalización y simplificación de trámites, contribuyendo de este modo a la creación de empleo y a la reactivación de la actividad económica.

Al igual que sucede con las recientemente legalizadas viviendas turísticas, esta normativa da respuesta también a las demandas de regulación de nuevos tipos de alojamiento turístico formuladas por el sector del turismo en Madrid.

Si necesita un proyecto de arquitectura para la obtención de la licencia de actividad de hostería en Madrid, no dude en llamar al 620291100 o al 912826206 o solicitar información a través de nuestra página Licencias de Actividades Madrid.

Proyectos para la apertura de hostales en el centro de Madrid

Coincidiendo con la llegada del calor y de la temporada de turismo, esta semana hemos trabajado en dos proyectos de arquitectura para la apertura de hostales en el centro de Madrid, uno en la zona de Chueca y otro en un edificio junto a la Puerta del Sol. 

En primer lugar, nos hemos reunido por separado con ambos emprendedores para comprobar la viabilidad técnica y el cumplimiento de los requisitos mínimos de ventilación exterior, protección contra incendios, utilización, accesibilidad y superficie mínima de habitación de cara a la obtención de la licencia de apertura y actividades del Ayuntamiento de Madrid. 

Aunque hemos luchado por su idea, en el primer caso les hemos desaconsejado continuar con el proyecto, debido a la imposibilidad de cumplir con requisitos mínimos de ventilación y evacuación de ocupantes.

En el segundo caso, aunque será necesario acometer obras de reforma, el inmueble cumple con unas condiciones suficientes para la instalación de un hostal. El proyecto de reforma del hostal se deberá ajustar en todo momento a la normativa técnica vigente.

El Decreto de Ordenación de Establecimientos Hoteleros de la Comunidad de Madrid distingue entre los siguientes tipos de alojamientos:

Hotel: Los hoteles son establecimientos turísticos que ofrecen alojamiento, con o sin comedor, que ocupan la totalidad de un edificio, una parte independizada del mismo o varios edificios en un recinto, con entradas, ascensores y escaleras de uso exclusivo y que reúnen los requisitos técnicos establecidos en el Decreto de Establecimientos Hoteleros de la Comunidad de Madrid.

Hotel-Apartamento: Establecimientos turísticos que, además de reunir las condiciones exigidas a los hoteles en Madrid, disponen de instalaciones para la conservación, elaboración y consumo de alimentos dentro de cada habitación.

Hostal: Los hostales son establecimientos que ofrecen alojamiento en habitaciones, con o sin comedor, contando con un mínimo de diez habitaciones y veinte plazas, entre habitaciones dobles e individuales, y que reúnen los requisitos técnicos mínimos exigidos a las pensiones en Madrid.

Pensión: Las pensiones son establecimientos de alojamiento turístico en habitaciones, con o sin comedor, que no alcanzan los niveles exigidos para hoteles en la Comunidad de Madrid, pero que reúnen los requisitos técnicos para ser clasificados como pensiones.

Casas de Huéspedes: Son aquellos alojamientos que ofrecen servicios sin alcanzar los niveles mínimos para ser clasificados con estrellas se considerarán pensiones, con la denominación de Casas de Huéspedes.

Los hoteles, hostales y pensiones se clasificarán según las categorías de cinco estrellas, cuatro estrellas, tres estrellas, dos estrellas y una estrella, debiendo cumplir unos requisitos mínimos dependiendo de la clasificación y categoría del establecimiento hostelero.

Más información sobre proyectos de hoteles, hostales y pensiones en nuestra página web, a través del email info[arroba]santamartaarquitectos.com o llamando a los teléfonos 620291100 y 912826206.

Planos visados para legalizar viviendas turísticas en Madrid

La Comunidad de Madrid ha regulado recientemente los alquileres de viviendas turísticas, de tal modo que cualquier ciudadano podrá alquilar su vivienda con fines turísticos siempre que realice una declaración responsable y aporte un plano firmado por un arquitecto y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos.

El Decreto 79/2014, de 10 de julio de la Comunidad de Madrid regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. Esta norma define las viviendas de uso turístico como aquellos pisos, casas o apartamentos amueblados y equipados que son comercializados y promocionados para ser cedidos con fines de alojamiento turístico a cambio de un precio.

En este decreto se introduce la vivienda de uso turístico como nueva modalidad de alojamiento en Madrid. Se establece una diferencia clave con los apartamentos turísticos, que el decreto describe como edificios que, de forma total o parcial, dedican sus viviendas al alquiler vacacional. Las viviendas turísticas también se distinguen de los apartamentos en que deberán ser alquiladas por un mínimo de cinco noches.

En la normativa, que se puede consultar aquí, se establecen las condiciones de las viviendas de uso turístico. Los propietarios de viviendas turísticas, además de entregar una declaración responsable en la Comunidad de Madrid, deberán contar con un plano visado por un arquitecto.

De este modo, la Comunidad de Madrid da respuesta a las múltiples demandas de regulación de nuevos tipos de alojamiento turístico, como ocurrió en 2013 con las hosterías u hostels en Madrid, a la vez que da cobertura a la modalidad de alojamiento en apartamentos turísticos, que quedó sin desarrollo desde el año 2010.

Esta ley pretende acabar con situaciones de intrusismo y competencia desleal denunciadas por las asociaciones del alojamiento turístico en Madrid y va en línea con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos efectuada a través de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.

Para legalizar estos inmuebles y poder iniciar su actividad, los propietarios de las viviendas turísticas deberán rellenar una declaración responsable y aportar un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente.

En nuestro estudio de arquitectura realizamos este tipo de planos firmados por un arquitecto y visados en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, por un mínimo coste que incluye la medición de la vivienda, el levantamiento del plano por parte de un arquitecto y el visado oficial por parte del COAM.

Puede solicitar presupuesto sin compromiso en el teléfono 620291100 o a través del formulario de nuestra página web de levantamientos y mediciones.

La rehabilitación de un edificio mejora su calificación energética de la G a la A

En la pasada Semana Internacional de la Construcción y Rehabilitación Eficiente se ha expuesto el proyecto de rehabilitación de un edificio del barrio de Fuencarral en Madrid llevado a cabo por un grupo de empresas constructoras e inmobiliarias con el objetivo de mejorar su calificación energética y aumentar el valor de mercado de sus viviendas.

Como resultado de la rehabilitación del inmueble, la certificación energética del edificio ha pasado de G (la peor) a la A (la mejor), transformando un edificio obsoleto en un inmueble de alta eficiencia energética. Como consecuencia de la rehabilitación energética del edificio, se estima que el valor de las viviendas ha podido  incrementarse en un 25%.

En este proyecto de rehabilitación energética se han tenido en cuenta la orientación de las distintas fachadas y su incidencia en el consumo energético. De este modo, en la fachada Oeste se ha incorporado aislamiento y la fachada Norte se ha transformado en una fachada ventilada con el fin de mejorar la envolvente del edificio. También se han aislado la cubierta y los forjados.

Dentro de la rehabilitación energética llevada a cabo se han impermeabilizado los huecos de ventanas y puertas y se han cambiado las carpinterías y los cristales, añadiendo protecciones solares, persianas y toldos y reduciendo las infiltraciones, mejorando la estanqueidad del edificio sellando las carpinterías y fachadas.

Las instalaciones del edificio también se han mejorado, sustituyendo las antiguas calderas con radiadores y aparatos de aire acondicionado a equipar cada vivienda con diferentes sistemas térmicos que permitan una mejora de la eficiencia energética. 

Dentro de las nuevas instalaciones térmicas, se han instalado calderas de condensación con radiadores de baja temperatura, bombas aerotérmicas, bombas de calor, suelos y techos radiantes, placas solares fotovoltaicas y placas solares térmicas para ACS.

También se ha modificado la instalación eléctrica, incluyendo detección de presencia, sistemas de regulación de la iluminación y tubos de luz en patios con poca iluminación natural. Además se ha introducido un punto de carga para coches eléctricos, instalaciones domóticas, contadores individuales de consumos, etc.

Respecto a la certificación de eficiencia energética, el edificio ha pasado de emitir 79 kg/m2/año de CO2 (calificación energética G) a únicamente 5,75 kilos por m2 al año (calificación energética A), asimilándose a un edificio de consumo de energía casi nulo. De este modo, la rehabilitación energética ha permitido una mayor eficiencia en el consumo de energía y un mayor precio de las viviendas.

La necesidad de activar la rehabilitación energética de edificios

Durante el pasado Congreso de Edificios de Energía Casi Nula (EECN) se han abordado aspectos clave en relación a los edificios de consumo de energía casi nulo en nuestro país y se han analizado algunos de los problemas a los que se enfrenta actualmente el sector de la rehabilitación energética de edificios en España.

España gasta más de 50.000 millones de euros en energía al año y una tercera parte es debida a los edificios. Esta dependencia energética sólo se puede frenar interviniendo, a través de proyectos de rehabilitación energética, sobre el parque edificatorio menos eficiente y más derrochador de energía.

Existen tres factores fundamentales que frenan el impulso de la rehabilitación energética de edificios en la actualidad: la falta de una voluntad política clara, nuevas y mejores fuentes de financiación y la concienciación ciudadana.

En el reciente Congreso de Edificios de Energía Casi Nula, se ha reclamado voluntad política, coordinación entre los gobiernos estatal, autonómico y local e incluso un pacto de Estado para evitar situaciones de insalubridad, pobreza energética e inseguridad que actualmente existen en nuestro parque inmobiliario.

Aunque en el último año se han dado importantes avances en el marco normativo (Certificación de Eficiencia Energética, Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, Plan Estatal de Alquiler y Rehabilitación, Informe de Evaluación de Edificios, etc.), aún no se ha experimentado un despegue de los proyectos de rehabilitación energética de edificios.

A juicio de los expertos, el Gobierno debe cumplir un papel como dinamizador de un mercado todavía inexistente, que constituye una oportunidad única para crear empleo, proponiendo entre otra medidas premiar al promotor de la rehabilitación energética con incentivos fiscales, acceso a subvenciones y financiación en condiciones favorables o facilidades de licencia.

Finalmente, es necesaria la sensibilización de la sociedad para llegar a conseguir una mayor cultura de rehabilitación energética. La mejora de la eficiencia energética de las viviendas es algo que la sociedad tiene que empezar a demandar, en base al impacto de las viviendas en el medioambiente y a que un desembolso en proyectos de rehabilitación energética no es un gasto, sino una inversión.

Más información sobre la rehabilitación energética de edificios en nuestra página web.

Ventajas de la rehabilitación energética de los edificios

España posee un parque inmobiliario envejecido, por lo que la rehabilitación de edificios se plantea en la actualidad como fundamental para mejorar la sostenibilidad y la eficiencia energética y para contribuir a la reactivación económica.

La obsolescencia de los edificios es un problema de gran envergadura, porque afecta al confort y la calidad de vida de las personas. A nivel mundial, los edificios son responsables de una tercera parte de las emisiones de CO2 y del 40% del consumo de materias primas.

Por otra parte, la rehabilitación es una actividad que puede favorecer la economía si despliega todo su potencial. La administración puede contribuir en gran medida a este objetivo y en esta línea se entiende las subvenciones a la rehabilitación y la introducción del Informe de Evaluación de Edificios (IEE).

Podemos definir la rehabilitación de edificios como una serie de acciones preventivas para evitar tener que hacer frente a daños posteriores y alargar la vida útil de las viviendas. Los objetivos de la rehabilitación de inmuebles son diversos: garantizar la seguridad estructural, mejorar la iluminación, la ventilación, la eficiencia energética y las instalaciones, las condiciones de habitabilidad y accesibilidad, así como los elementos ornamentales y estéticos.

Rehabilitar un edificio implica dejar un sistema constructivo en perfectas condiciones, más allá de reparar sólo un balcón, una grieta o una gotera. El mantenimiento de edificios ha sido deficiente en nuestro país y por eso ahora hay que hacer intervenciones más completas. La implementación del Informe de Evaluación de Edificios (IEE) y la aprobación de subvenciones a la rehabilitación de edificios por parte del Gobierno va en este sentido.

La rehabilitación energética de edificios incrementa la sostenibilidad y el confort desde un punto de vista térmico, lumínico y acústico, mejorando la calificación energética de los inmuebles. Además, un edificio rehabilitado mejora la calidad del paisaje urbano y mantiene la ciudad más viva a través de la preservación del patrimonio, como lo demuestran recientes ejemplos de rehabilitación de edificios en Madrid.

Cabe recordar que los edificios tienen un enorme impacto ambiental, no sólo cuando se construyen y se utilizan, sino por el proceso de elaboración de los materiales necesarios para levantarlos. Desde este punto de vista, rehabilitar favorece la sostenibilidad, disminuyendo la necesidad de nueva construcción y mejorando la eficiencia energética.

Con la necesidad de renovación de un parque inmobiliario cada vez más obsoleto, la rehabilitación de edificios tiene un gran potencial para crecer y se ve como determinante para lograr la recuperación económica creando nuevos puestos de trabajo. En los próximos años, la rehabilitación energética podría crear 150.000 empleos directos, además de otros beneficios económicos y sociales como la disminución de la pobreza energética.

Más información sobre la rehabilitación energética de edificios en nuestra página web.

Primer aniversario del certificado energético obligatorio

Se acaba de cumplir el primer aniversario de la entrada en vigor del certificado de eficiencia energética obligatorio para viviendas en venta o en alquiler en toda España. El Real Decreto 235/2013 de Certificación de Eficiencia Energética entró en vigor el 1 de Junio de 2013 tras su aprobación por el Gobierno, por transposición de la Directiva Europea 2010/31/UE de certificación energética del Parlamento Europeo.

El balance del primer año de certificación energética obligatoria deja un sabor agridulce. Por un lado, el certificado de eficiencia energética resulta positivo para los consumidores, puesto que permite comparar el gasto energético de los inmuebles y conocer una serie de medidas de mejora que pueden repercutir en un importante ahorro económico. Por otro lado, el certificado energético es visto mayoritariamente como un nuevo impuesto verde, con el consiguiente perjuicio para los consumidores.

Por otro lado, se ha producido una lamentable guerra de precios entre arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros de todo tipo por ofrecer el certificado energético más barato. De este modo, el precio del certificado energético ha sufrido una intensa bajada durante su primer año de vida, de tal modo que cualquiera puede solicitar un certificado energético a precios muy económicos que en muchos casos no garantizan un trabajo profesional.

La normativa que regula la certificación de eficiencia energética no establece tarifas para el certificado energético, de tal manera que en el momento de su entrada en vigor muchos técnicos tomaron como referencia el precio del certificado energético en otros países europeos. Si en junio del año pasado el precio del certificado energético estaba alrededor de los 150 euros, hoy en día la situación es bien distinta.

La ausencia de precios regulados para los CEE, unido a la avalancha de profesionales del vapuleado sector de la construcción que se lanzaron a ofrecer certificados energéticos ante la falta de ingresos, así como la falta de información por parte de los propietarios ha desencadenado una auténtica guerra de precios a la baja entre técnicos habilitados para la certificación energética.

En muchos caso se ofertan en internet precios de certificados energéticos a 50 euros e incluso una primera búsqueda en Google arroja resultados de certificados energéticos más baratos, si bien muchos de estos precios son un gancho o esconden "técnicos" sin titulación, sin colegiación o trabajando en condiciones extremadamente precarias. Incluso se realizan certificados de eficiencia energética sin visitar el inmueble, algo prohibido por la normativa.

En definitiva, los bajos precios por el exceso de oferta y la percepción generalizada de que el certificado energético es un mero trámite, en España todavía estamos lejos de que el ahorro de energía se convierta en un reclamo y que se implante de manera definitiva la calificación energética profesional y la rehabilitación energética de inmuebles.

Si necesita un certificado energético en Madrid, puede consultar nuestra web de Certificados Energéticos en Madrid o llamar a los teléfonos 620291100 y 912826206 para más información.